Lorsqu’une entreprise rencontre des difficultés, elle n’a pas toujours le soutien des banques pour l’aider à se rétablir financièrement. Les portes se ferment les unes après les autres, et les chefs d’entreprise sont souvent désemparés. Afin d’aider les entrepreneurs à se financer sans les banques, il existe une solution peu connue du monde de l’entreprise appelée vente à réméré.
Comment la vente à réméré peut-elle aider les entrepreneurs ?
La vente à réméré est une solution de financement pour les propriétaires qui ont besoin de dégager des fonds sans l’appui des banques. Elle est fondée sur les articles 1654 à 1673 du Code civil qui définissent la vente avec faculté de rachat, l’autre nom du réméré. En s’appuyant juridiquement sur ces articles du Code civil, des professionnels de l’immobilier et de la finance ont développé des solutions de vente à réméré pour les propriétaires en recherche de financement.
Le principe est relativement simple. Il consiste à vendre temporairement un bien immobilier tout en continuant à l’occuper avant de pouvoir le racheter à un prix de rachat déterminé au départ de l’opération. Le vendeur a également l’opportunité de revendre le bien et d’encaisser la différence entre le prix de revente et le prix de rachat.
La vente du bien permet de dégager des liquidités pour solder les dettes de son entreprise, renforcer les fonds propres, ou encore acheter du nouveau matériel. C’est une solution atypique pour sortir des fonds lorsque les banques ne vous accordent pas leur confiance. Elle est utilisée par certains entrepreneurs qui souhaitent sortir d’une mauvaise et remettre leur entreprise sur les rails.
Ces entrepreneurs, qui choisissent le réméré, vendent le plus souvent un investissement locatif. Ils continuent de percevoir les loyers pendant le réméré, et rachètent le bien dès que leur situation s’est améliorée. Le réméré peut également être effectué sur la résidence principale à condition d’être parfaitement confiant sur le rachat du bien.
Les conditions d’une vente à réméré
Afin d’être éligible au réméré, il faut tout d’abord être propriétaire d’un bien immobilier sur lequel va porter l’opération.
D’autre part, le montant dégagé grâce au réméré ne dépassera pas 60% de la valeur du bien car le prix de vente à réméré sera proche de 70% de la valeur réelle du bien. L’acquéreur du bien en réméré investit avec une décote en raison de la faculté de rachat et de l’occupation du bien accordé au vendeur.
Le prix de rachat, fixé dans l’acte de vente à réméré, est légèrement supérieur au prix de vente. La durée du réméré varie suivant les contrats. Elle peut aller de 18 mois à cinq ans suivant les propositions.
Pour le vendeur, il est donc essentiel d’avoir bien préparé en amont son réméré pour être certain de pouvoir racheter le bien avant la fin du réméré.
Les frais d’un réméré se composent :
- d’une indemnité d’occupation comparable à un loyer,
- de l’écart entre le prix de rachat et le prix de vente
- ainsi que d’une éventuelle commission d’intermédiaire.
Contrairement à un prêt bancaire, il n’y a pas de frais de dossier ou d’intérêts. C’est une véritable transaction immobilière qui engage les deux parties. Juridiquement, l’acte de vente à réméré est comparable à un acte de vente immobilière classique. Les seules différences sont la faculté de rachat réservée au vendeur ainsi qu’une convention d’occupation autorisant le vendeur à rester dans son bien.
Pour accompagner les entrepreneurs dans des ventes à réméré, des sociétés se sont spécialisés dans ce type d’opération. Elles mettent en relation les propriétaires en recherche de fonds avec des investisseurs qui souhaitent placer leur argent dans la pierre.
Les coûts peuvent varier d’un organisme à l’autre, il est donc conseillé d’en consulter plusieurs en comparant le montant disponible, les frais et la durée maximale de l’opération.
Il est également préférable d’être accompagné par un notaire qui a l’habitude d’instruire ce type d’acte. En effet, peu de notaires instruisent régulièrement des actes de vente en réméré. Un notaire aguerri attirera le vendeur sur les points clés de l’opération.
Bien préparée et encadrée, la vente à réméré peut être un excellent outil de financement pour des entrepreneurs qui n’ont plus la confiance des banques pour développer l’activité de leur entreprise.
